قرارداد صلح و علی الخصوص صلح نامه ملک جزو پر کاربردترین و مهم‌ترین قراردادها در قانون مدنی است. این قانون در مقایسه با قوانین و قراردادهای دیگر انعطاف بیشتری دارد. زیرا در قراردادهای دیگر اگر موارد خاصی در نظر گرفته نشود، ممکن است موجب ابطال توافق شود. اما عقد صلح انعطاف زیادی دارد و طرفین در آن آزادی عمل نسبتاً زیادی دارند.
قرارداد صلح چیست؟
همان طور که از معنای واژۀ صلح برمی‌آید، به معنای سازش و آشتی است. اما این اصطلاح در قوانین ایران در ۲ معنا استفاده می‌شود.
۱. عقد صلحی که جانشین باقی قراردادها می‌شود.
فرض کنید شما می‌خواهید خانۀ خود را به فرزندتان بدهید. در این صورت می‌توانید به جای قوانین مربوط به خرید و فروش، از صلح استفاده کنید. در صلح هم همان نتایج تملیک وجود دارد، اما احکام خاص و ویژه‌ای در آن جاری نیست. این مطلب در ادامۀ مقاله برای شما روشن‌تر خواهد شد.
۲. عقد صلح در اختلافات حقوقی
این قرارداد برای پایان دادن به اختلاف‌های طرفین در دادگاه‌ها استفاده می‌شود. فرض کنید کسی از شما شکایت حقوقی یا کیفری کرده است و باید برای بررسی مسئله در جلسات دادگاه حاضر شوید. اما ممکن است همین فرد پیش از جلسات دادگاه با شما به توافقی برسد و در ازای دریافت مبلغی از شما از شکایت خود صرف نظر کند. اگر شما پیشنهاد او را بپذیرید، در واقع قراردادی بین شما انجام شده است که در اصطلاح حقوقی به آن عقد صلح گفته می‌شود.
عقد صلح نامه ملک چه ارکانی دارد؟
همان طور که می‌دانید هر هر قرارداد و توافقی ارکان مختلفی دارد. بیایید نگاهی به این مسئله بیندازیم که ارکان قرارداد صلح چیست. این قرارداد که عقد صلح نامه ملک هم جزو آن محسوب می‌شود، به طور کلی سه رکن دارد:
مصالح
به کسی گفته می‌شود که قرار است بر سر مال و دارایی خود با فردی صلح کند.
متصالح
فردی است که مال و دارایی مربوطه را از مصالح دریافت می‌کند.
مال الصلح
پول یا مالی است که قرار است صلح بر سر آن صورت بگیرد.
نکته مهم:
توجه داشته باشید که قرارداد صلح ممکن است رایگان و بدون دریافت پول و امتیاز خاصی از طرف مقابل انجام شود. همچنین ممکن است روی مال گران قیمتی در ازای چیزی ارزان قیمت صلح شده باشد. به این قراردادها صلح محاباتی گفته می‌شود.
قرارداد صلح چه انواعی دارد؟
این قرارداد انواع مختلفی دارد که در ادامه به صورت مختصر آنها را معرفی می‌کنیم.
۱. صلح نامه سکنی
ممکن است مالکان آپارتمان‌ها، باغ‌ها و خانه‌ها حق سکونت در ملک خود برای فرد دیگری را تا زمان مشخصی تعیین و تمدید کنند. به این نوع از قرارداد، صلح سکنی می‌گویند.
۲. صلح نامه عمری
این قرارداد نوعی توافق نامه است که با هدف جلوگیری از اختلاف‌های احتمالی تنظیم می‌شود. براساس توافق مالکیت املاک و دارایی‌هایی مثل طلا، خودرو و… برای فرد منتخب محفوظ خواهد ماند. نکتۀ مهم این است که آن فرد تا زمان حیات شخص انتقال دهنده، حق استفاده یا تصرف آن دارایی و ملک را نخواهد داشت و این حق برای ایشان یا شخص ثالث باقی می‌ماند.
۳. صلح نامه رقبی
ممکن است مالکی حق استفاده از دارایی و ملک خود را برای مدت مشخصی به شخص دیگری منتقل کند. در این صورت با پایان مدت تعیین شده، این حق هم خود به خود از بین می‌رود.
طرفین صلح نامه ملک چه کسانی هستند؟
این قرارداد بین ، مصالح (فرد واگذارنده یا صلح کننده) و متصالح (کسی که صلح به نفع او انجام می‌شود) منعقد خواهد شد. طرفین این قرارداد باید در زمان عقد کامل معرفی شوند تا تردید و اشتباهی در شناسایی آنها نباشد. اهمیت این مسئله زمانی بیشتر آشکار می‌شود که شخصیت متصالح از نظر مصالح ، مهم‌ترین دلیل عقد صلح باشد.
موضوع قراردادهای صلح چیست؟
می‌توان گفت این قرارداد موضوع ندارد و به جای آن «مورد صلح» نوشته می‌شود. مورد صلح باید کاملاً دقیق و با جزئیات مشخص شود تا هیچ ابهامی در آن باقی نماند. البته ممکن است در موارد خاصی امکان مشخص کردن جزئیات به صورت کامل در این قرارداد امکان پذیر نباشد. در این صورت آگاهی اجمالی طرفین به موارد و بندهای قرارداد صلح کفایت می‌کند.
در زمان تدوین قرارداد صلح نامه ملک و دیگر انواع صلح، به این موارد توجه داشته باشید:
اگر مورد صلح عین نیست بلکه حقی قابل انتقال است، حتماً باید به آن در قرارداد تصریح شود.
نمی‌توان بر سر حقوق غیر قابل انتقال و اسقاط صلح کرد. مثالی از این حقوق حق مطالبه دائن در طلب و حق رجوع برای زوجه‌ای است که به طلاق خلعی طلاق داده شده است.
توجه داشته باشید که ممکن است انتفاع از مال غیر مورد صلح باشد. مثلاً ممکن است فردی به شخص دیگری حق عبور از منزل خود یا باز کردن پنجره و بردن آب و گذاشتن ناودان را بدهد و روی این موارد با او صلح کند.
صلح نامه ملک چیست؟
همان طور که گفتیم، یکی از حوزه‌هایی که معمولاً قراردادهای صلح در آن زیاد انجام می‌شود، حوزۀ املاک و مستغلات و معاملات آن است. بنابراین نیازی نیست که حتماً دعوایی اتفاق افتاده باشد تا نیاز به صلح ایجاد شود. در حوزۀ انواع معاملات ملک اعم از خرید، فروش و اجاره نیز می‌توان قرار داد صلح را منعقد کرد. مثلاً ممکن است پدری بخواهد در زمان حیات خود تمام اموالش را به هر نسبتی که دوست دارد بین وراث خود با کمک صلح نامه ملک تقسیم کند. همچنین همین فرد ممکن است مغازه یا زمینش را به یکی از پسرانش بدهد. در چنین موقعیتی نیز می‌توان از صلح استفاده کرد.
صلح نامه ملک چه انواعی دارد؟
رایج‌ترین انواع صلح نامه ملک عبارت است از:
صلح منافع
صلح‌نامه خرید و فروش املاک
صلح بر سر اجارۀ ملک
در تمام این موارد فرد می‌تواند در ازای صلح وجه مشخصی از فرد بگیرد و یا اینکه به رایگان و بدون رد و بدل شدن مبلغی با او صلح کند. توجه داشته باشید که تعیین مدت در قرارداد اجاره بسیار مهم است و اگر مدت آن مشخص نشده باشد (به عنوان مثال برای دو یا سه سال) قرارداد اجاره باطل خواهد شد. اما در قرارداد صلح اجاره این مسئله وجود ندارد و می‌توان ملک را بدون مدت و در قالب صلح عمری منافع به کسی بخشید.
شروط لازم برای نوشتن قرارداد صلح چیست؟
در زمان نوشتن صلح نامه ملک یا هر قرارداد صلح دیگری، رعایت این شروط لازم است:
طرفین صلح باید برای تنظیم صلح نامه اهلیت داشته باشند. به این معنا که هیچ کدام از آنها مجنون نباشند و بالغ و عاقل باشند.
فردی که مال یا ملک خود را با دیگری صلح می‌کند نباید ورشکسته باشد، اما اگر فرد مقابل ورشکسته بوده و آن دارایی را به رایگان بگیرد مشکلی ایجاد نخواهد شد.
ملکی که صلح نامه برای انتقال آن نوشته می‌شود نباید توقیفی بوده یا در رهن کسی دیگر باشد؛ زیرا در این صورت از اعتبار آن کاسته می‌شود.
در صلح نامه ملک چیزی که بر سر آن صلح می‌شود و هدف از صلح باید مشروع باشد. به عنوان مثال نمی‌توان بر سر ملکی با کسی صلح کرد که هدف او راه اندازی تیم و بازی‌های شرط بندی و قمار در آنجا باشد.
از صلح نباید برای راه فراری از پرداخت بدهی‌ها استفاده کرد. مثلاً در صورتی که علیه فرد حکمی قطعی مبنی بر محکومیت به پرداخت مبلغ مشخصی بدهی یا پرداخت مهریه صادر شده باشد و سپس مال خود را صلح کند، ممکن است شک به فرار از دین ایجاد شود، البته اگر فرد مورد نظر اموال دیگری نداشته باشد.
برای اطمینان از صحت و اعتبار صلح نامه ملک باید آن را در محضر و به صورت رسمی تنظیم و امضا کرد.
لازم است که شخص مالک اموالی باشد که بر روی آنها صلح می‌کند. در نتیجه صلح اموال بدون صاحب و همچنین صلح بر روی اموال دولتی به هیچ وجه امکان پذیر نیست.
قرارداد صلح زمانی صحیح خواهد بود که نسبت به شخص متصالح و همچنین نسبت به مالی که بر سر آن صلح می‌شود اشتباهی رخ ندهد.
آیا امکان فسخ صلح نامه ملک وجود دارد؟
قرارداد صلح طرفین آن را ملزم و پایبند می‌کند و بنابراین هیچ کدام از آنها حق به هم زدن و فسخ آن را نخوااهند داشت. البته اگر حق فسخ قرارداد به دلایل مختلف در شروط ضمن عقد صلح پیش بینی و درج شده باشد، امکان فسخ آن وجود خواهد داشت. اما در غیر این صورت هیچ یک از طرفین نمی‌توانند این قرارداد را فسخ و ابطال کنند.
آیا صلح نامه‌های دست نویس معتبر هستند؟
بله. اعتبار صلح نامه دست نویس یا عادی هم به اندازۀ قراردادهای صلح رسمی و محضری است. اما گاهی در زمان اثبات مفاد و مندرجات و یا امضاهای زیر اسناد دست نویس ممکن است مشکلاتی برای طرفین معامله ایجاد شود و یا نسبت به آن ادعای جعل، تردید یا انکار صورت بگیرد. به همین دلیل نیز بهتر است تنظیم صلح نامه ملک در حضور شهود و در دفترخانه‌های اسناد رسمی انجام شود. همچنین ضروری است که تاریخ تنظیم سند در در متن صلح نامه قید شود و طرفین با امضا و اثر انگشت آن را تأیید کنند.
آیا صلح نامه ملک بعد از مرگ هم معتبر است؟
قرارداد صلح یک عقد لازم است و طرفین آن در صورت نبود شروط لازم، نمی‌توانند توافق خود را به هم بزنند. این قرارداد همچنین با فوت و جنون طرفین نیز قابل فسخ نخواهد بود. در نتیجه صلح نامه بعد از مرگ هر یک از طرفین قرارداد (مصالح یا متصالح) معتبر خواهد بود، مگر اینکه موارد ابطال، که در بندهای قبل به آنها اشاره کردیم، در متن توافق ذکر شده و طرفین آن را تأیید و امضا کرده باشند.
صلح نامه و مبایعه نامه چه تفاوت‌هایی با یکدیگر دارند؟
ممکن است بعد از آشنایی با صلح نامه ملک و تعریف و ویژگی‌های آن، این سؤال برای شما هم پیش آمده باشد که تفاوت آن با مبایعه نامه‌ای که در زمان خرید و فروش ملک تدوین می‌شود چیست. مبایعه نامه سندی برای اعلام و تأیید خرید و فروش ملک بین طرفین معامله، یعنی خریدار و فروشنده است؛ اما صلح نامه در بر دارندۀ عقد صلح خواهد بود. احکام خرید و فروش (یا بیع) هم تفاوت‌های بنیادین زیادی با انواع صلح دارند.
آیا یک فرد می‌تواند همۀ دارایی خود را صلح کند؟
بله. هر فردی از نظر عرفی و قانونی این اختیار و اجازه را دارد که تمام دارایی‌هایی خود را صلح کند. بنابراین اگر کسی چنین تصمیمی گرفته باشد، کسی نمی‌تواند از نظر قانونی مانعی برای او ایجاد کند.